가게 계약을 위한 체크리스트
계약 직전까지도 꼼꼼하게 확인한 보물 같은 자료다.
2022년 3월 22일, CHEESYLAZY의 둥지가 될 가게 자리를 찾아 계약을 마쳤다. 매물을 보러 다니기 시작한 지 한 달 만이다. 인테리어 공사는 시작도 안 했는데 출퇴근 자전거를 장만하고 헬멧까지 갖췄다. 너무 신나서 주체할 수가 없다.
처음 매물을 보던 날이 기억난다. 월세, 전셋집 매물은 많이 구해봤지만 상가는 난생처음이라 몹시 긴장한 상태였다. 초짜라는 사실을 들킬까 봐 겁도 조금 났다. 그랬던 내가 이제는 꽤 능숙한 서당개가 되었다. 풍월을 읊을 정도는 아니어도 휘파람 불 정도는 되는 것 같다. 시간을 들여 많은 매물 보고 얻은 뿌듯한 성과다.
물론 발품만 판 건 아니다. 모르는 건 묻고 공부하면서 좋은 자리를 찾기 위한 38가지 체크리스트를 만들었다. 가게 계약 직전까지도 꼼꼼하게 확인한 보물 같은 자료다. 어디선가 CHEESYLAZY와 같은 상황에서 상가를 찾고 있을 사장님에게 도움이 되기를 바라는 마음으로 이 체크리스트를 공유한다.
STEP 1. 매물을 볼 때 현장에서 확인할 것
가스
- 도시가스가 건물에 들어와 있는가? 제주에는 도시가스 사용이 가능한 지역이 많지 않기 때문에 대부분 LPG 가스를 사용한다.
- 도시가스가 건물에 들어와 있다면 가게까지 연결되어 있는가? 혹시 도시가스 사용이 가능하더라도 가게까지 가스관이 연결되어 있지 않다면 공사를 위한 비용이 많이 든다.
전기
- 분전함 위치가 어디인가? 분전함은 위치를 옮기기 까다롭다. 그러니 원하는 공간 구조를 만드는데 분전함이 방해가 되지는 않을지 미리 확인한다.
- 분전함 메인 차단기 용량 충분한가? 한전과의 계약전력은 (비용만 지불한다면) 어렵지 않게 늘릴 수 있지만, 부족한 차단기 용량은 뚝딱 늘릴 수 없다. 분전함을 열어 메인 차단기 용량을 확인해 보자. 용량이 충분하다면 전기 증설 공사 비용을 아낄 수 있다. (10kw 내외를 사용할 경우 50A면 충분하다.)
- 분전함 메인 차단기 간선 굵기 충분한가? 메인 차단기의 용량을 버틸 수 있을 만큼 간선이 굵어야 한다. 그렇지 않으면 누전 위험이 있기 때문에 전선을 교체해야 하는데 비용이 많이 든다. (50A 차단기라면 10sq 굵기로 충분하다.)
- 콘센트 배치가 어떠한가? 전기제품을 많이 이용하는 카페, 식당의 경우 콘센트를 새로 배치하는 내선 공사를 진행한다. 하지만 인테리어 비용을 아끼고 싶다면 기존 콘센트 위치와 차단기 용량을 확인해 보자. 그대로 사용할 수 있다면 내선 공사를 생략할 수 있다.
- 수도, 전기 계량기가 별도로 있는가? 하나의 계량기에 부과되는 요금을 여러 임차인이 나눠서 내는 건물이 있다. 이럴 경우 임대임과 상의하여 별도의 계량기를 달아서 문제의 소지를 없애는 편이 좋다.
수도
- 급배수관은 어디에 있는가? 수도 설비 공사는 누수 없이 진행하기 까다롭고 비용도 높다. 그러니 급배수관의 위치를 확인해서 가까운 곳에 주방을 구성할 수 있을지 고민해 보자.
그 외
- 권리금, 월세(연세), 보증금이 예산 안에 드는지
- 햇볕이 잘 드는지
- 옥외 간판을 달 수 있는지
- 철거 비용을 누가 부담해야 하는지
- 출입구, 화장실 입구 위치가 괜찮은지
- 텍스 천장일 경우 석면은 아닌지 (석면 천장은 자격을 갖춘 업체를 통해서 철거해야 하며 비용이 많이 든다.)
- 에어컨 실외기 설치 위치가 어디인지
- 닥트 배관 설치가 가능한지 (건물이 높거나 실외로 연결되지 않는 가게는 배관 설치 비용이 비교적 높다.)
- 환산보증금이 기준 이하인지 (환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 상가임대차보호법 중 임대료 인상 상한선에 대한 내용을 적용받지 못한다.)
STEP 2. 부동산/지자체를 통해 추가로 확인할 것
건축물대장
- 위반건축물인가? 위반건축물은 음식점 영업신고가 불가능하다.
- 건물 용도가 어떻게 되는가? 가게가 대장상 분리되어 있는지 혹은 실측 면적인지 정확히 확인한다.
- 정확한 면적은 어떻게 되는가? 부동산 사이트에 올라와 있는 면적을 그대로 믿지 말고 부동산에 정확한 면적 파악을 요청한다.
시청 / 구청 상하수도과
- 건물의 정화조 용량은 충분한가? 소매점을 음식점으로 변경하거나 휴게음식점을 일반음식점으로 변경할 경우 건물의 정화조 용량을 확인해야 한다. 건물의 용도마다 갖춰야 하는 용량이 다르기 때문이다. 상하수도과에 연락에서 주소와 상황을 설명하면 확인해 준다.
- 하수도 원인자부담금이 추가되지 않는가? 정화조 용량과 마찬가지다. 용도가 변경될 경우 하수도 양이 늘어날 것으로 예상하고 원인자부담금이 부과될 수 있다.
시청 / 보건소 위생관리과
- 전 임차인의 영업신고가 폐업처리되었는가? 전 임차인의 영업신고가 폐업처리되지 않으면 신규로 영업신고를 진행할 수 없다.
- 전 임차인의 유효한 행정처분이 남아있는가? 가게 자리(대물)에 행정처분이 내려진 경우, 주인이 바뀌어도 영업정지 등의 행정처분이 지속되어 문제가 된다.
주변 가게 사장님들께
- 이 동네에서 장사하는 거 어떤지
- 계약하려는 가게 이전 장사는 어땠는지
그 외
- 전 임차인이 왜 나갔는지 (건물이나 임대인의 문제는 아닌지 확인이 필요하다.)
- 오래된 주변 식당 영업시간 (동네의 주 영업시간을 알 수 있다.)
- 주변 회사들 어디서 식사하는지
STEP 3. 계약서를 작성할 때 반영할 것
특약
- 전 임차인에게 유효한 행정처분 있을 경우 계약 파기
- 원상복구 의무와 범위 (가게의 현 상태와 진행할 인테리어를 고려해서 벽, 천장 등의 마감을 원상복구 범위에서 제외해 줄 것을 요청할 수 있다.)
- 영업신고 불가할 경우 계약 파기
- 상가임대차보호법이 보호하는 기간 내에 예정된 재개발, 재건축이 없음 (발생할 경우 어떻게 대처할 것인지 함께 적으면 좋다.)
- 화재 보험비 부담자 (임대인이 부담할지 임차인이 부담할지 확인한다.)
임대인에게 부탁
- 인테리어 기간 무상 제공 가능 여부 (렌트프리 기간)
- 잔금일을 계약일로부터 최대한 늦게 지정
확인할 것
- 임대료에 대한 부가세 (임대인의 사업자 유형에 따라 세금계산서 발행이 불가능할 수 있다. 이럴 경우 어떻게 할지 논의한다.)
- 전 임차인 영업신고 폐업 진행 (적어도 잔금일 전에는 폐업이 진행될 수 있도록 한다.)